Digital Top 10: Projekte 2019

Der integrale Smart-Living-Ansatz von bonacasa kombiniert eine schwellenfreie und nachhaltige Bauweise mit Sicherheit und Service. Der integrale Ansatz ist zukunfts- und nutzerorientiert. Die nach diesem Konzept realisierten Gebäude bieten den Bewohnern hohe Lebensqualität und Komfort. Die Digitalisierung spielt dabei eine wesentliche Rolle: Dank Haustechnologie, digitalen Paketannahmeanlagen und elektronischen Schlüsseltresoren wird das Wohnen sicherer und komfortabler. Und mit der digitalen Schnittstelle zu den Mietern können Services bequem per App bestellt und transaktionskostenoptimiert abgewickelt werden. Die neue Smart Living Loft in Oensingen zeigt erstmals an einem Ort zusammen mit Konzepten und Elementen von 18 teilnehmenden Partnern aus Industrie und Wissenschaft, wie vernetztes Wohnen den Alltag bereichert, erleichtert und sicherer macht.

HIGHLIGHTS:

• Smart Living definiert eine neue Wohnkultur mit Komfort und Sicherheit.
• Der integrale Ansatz hebt sich deutlich von Insellösungen ab – Verbindung von Gebäude bzw. Bau, Ausstattung, physischen Services, Vernetzung innerhalb der Gebäude, Haustechnik etc.
• Der Ansatz des vernetzten Wohnens lässt sich nun an einem Ort erleben.
• Bereits 6500 Wohnungen von Dritten profitieren von den Smart-Living-Elementen von bonacasa.
• Die Digitalisierung ist ein wichtiger Treiber für das vernetzte Wohnen.
• Der integrale Ansatz ist modular (Bau, Services, Logistik etc.).

Der Bürokonfigurator unterstützt potenzielle Mieter bei der Suche und der Auswahl der passenden Bürofläche und digitalisiert gleichzeitig den Vermarktungsprozess. Interessenten konfigurieren nach ihren Bedürfnissen die gewählte Bürofläche. Vom Grundriss bis zum Innenausbau lassen sich die Räume individuell ausgestalten; sie werden mit Echtzeit-Renderings visualisiert sowie mit transparenten Preisangaben versehen. Die Anfragen sind individuell anpassbar (Desk-Sharing Ratio etc.).

Makler greifen auf die gespeicherten Konfigurationen zu, passen diese auf Wunsch an und finalisieren die Vermietung. Die intelligente Applikationslogik ermöglicht, Teilflächen zu sperren oder nur in Kombination mit anderen Flächen freizugeben. Mit den gesammelten Daten lassen sich aufschlussreiche Analysen erstellen, die beispielsweise Informationen über die Preiselastizität geben.

HIGHLIGHTS:

• Die Applikation löst die anspruchsvolle Aufgabe, je nach Anfrage bzw. Raumbedarf die noch verfügbaren Flächen "intelligent" zusammenzufügen.
• Wesentliche Effizienzverbesserung für potentielle Mieter, unverzügliches Angebot, inklusive Optionen, Transparenz zum Angebot und den Kosten etc.
• Die Konfiguration von Flächen, die Erstellung eines Layouts nach Bedürfnissen des potentiellen Mieters sowie die entsprechende synchrone Berechnung von Ausbau- und somit Mietkosten für einen Vollausbau erfolgen neu komplett digital und automatisiert.
• Stand: Markteinführung bereits erfolgt.
• Die Applikation in dieser Form ist bis jetzt einmalig, kann für weitere Vermarktungsaufgaben adaptiert werden.
• Ausbaufähig, etwa mit dynamischem Pricing, weiteren Optionen (Mietdauer, Umzug etc.), Darstellung der Flächen in Virtual Reality etc.

Neu an Screening ist die systematische Erfassung baurechtlicher Grundlagen. Gestützt auf georeferenzierte Datensätze aus mehreren (öffentlichen) Quellen und mittels statistischer Verfahren lässt sich die Qualität und das Potenzial bestimmter Parzellen einschätzen. Was für einen Planer mit konventionellen Verfahren ausgesprochen aufwändig wäre (bei einer grossen Zahl Parzellen eines ganzen Portfolios) lässt sich dank des neuartigen Tools weit gehend automatisieren. Das Tool zeigt für jede einzelne Parzelle auf, ob und inwiefern ein Potenzial für Investitionen ausgewiesen ist.

Screening ermittelt die maximale Ausnützungsfläche, schätzt die bebaute Geschossfläche und berechnet schliesslich das maximale Ausnützungspotenzial. Der Initialaufwand war beträchtlich, zumal grosse Mengen an komplexen baurechtlichen Daten parametrisiert werden mussten. Pilotversuche verliefen erfolgreich. Nebst den baurechtlichen Grundlagen wird Screening in weiteren Schritten mit Zusatzinformationen erweitert (Exposition von Parzellen, Umgebung, Distanzen zu Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung etc.).

HIGHLIGHTS:

• Eine erste Beurteilung von Parzellen ist zu tieferen Kosten als bisher möglich.
• Der Kunde profitiert von der visuellen Aufbereitung der Ausnützungs-/Ertragspotenziale sowie einer Rangliste mit verschiedenen Angaben (Geologie, ÖV-Anbindung, Luftverschmutzung, Lärm, etc.).
• Verknüpfung unterschiedlicher Datenquellen für den gleichen Standort (unter anderem Schätzung der bebauten Geschossfläche und Berechnung der maximal anrechenbaren Geschossfläche).
• Erstellung einer Karte mit den verschiedenen Ausnützungspotenzialen auf der entsprechenden Parzelle.
• Erstellung einer Datenbank mit den bearbeiteten Daten.

ElioT erweitert die bestehenden Leit- und Bussysteme in der Gebäudetechnik durch Integration von Sensoren und digitalen Services (IoT). Die Plattform ermöglicht eine umfassende Datenerhebung /-aufzeichnung und -visualisierung; sie ist für eine Anwendung in Echtzeit (edge computing) gebäudetechnischer und industrieller Anlagen digitaler Infrastrukturen konzipiert. ElioT verarbeitet auch grosse Datenmengen, normalisiert diese, modelliert Daten - nach Anwendungsfall - in passende Datenformate. Die Daten stehen modelliert IFC nach BIM zur Verfügung – bestehende Kommunikationsprotokolle aus der Gebäudeautomation werden um die kabellose Kommunikation ergänzt (z. B. LoRa).

Die laufende Erfassung und Auswertung von Daten eröffnet neue Perspektiven, etwa smart assist und prädiktive Wartung von technischen Anlagen in Gebäuden. Über Sensoren und Algorithmen ist jederzeit sichtbar, ob Anlagen oder Maschinen innerhalb ihrer Konfiguration laufen oder nicht. Bestehende Management- und Steuersysteme in den Gebäuden, Anlagen oder der Produktion bekommen eine Plattform, in welcher relevante Daten für die Betreiber zusammengefasst werden.

HIGHLIGHTS:

• Live-Monitoring von Sensoren, Anlagen, Portfolios
• Datenerhebung / -normalisierung und modellierung
• Machine Learning: Muster erkennen und Regeln entwickeln
• Vorausschauende Empfehlungen für anstehende Wartungszyklen
• Umfassendes Management und Monitoring von Geräten (mobile Profile)
• Visualisierung über konfigurierbare Dashboardlets
• Augmented - Virtual Reality; Smart Building App
• Referenzen: u. a. in der Verkehrsinfrastruktur, Spitäler, Energieunternehmen, Anlagen in grösseren Büroarealen.

Mit der Assistentin Luna erstellen und gestalten Kunden in der virtuellen Realität intuitiv ihr Traumhaus – und zwar ganz einfach per Sprachbefehl. Auf diese Weise kann die Immobilien-Vermittlerin "Raiffeisen Immo" die Kundenbedürfnisse präzise aufnehmen und das Erfassen der Suchkriterien zu einem Erlebnis machen. Der aktuelle Prototyp umfasst: Erstellen des Hauses (mit Zimmerzahl, Anzahl Geschosse, Fläche, Raumaufteilung etc.), Präferenzen zur Umgebung sowie die Auswahl der gewünschten Wohnregion. Luna ermittelt daraus direkt eine Preisschätzung für das gewünschte Objekt. Der Kunde hat die Möglichkeit, das erstellte Objekt in 3D zu speichern und zu betrachten (Augmented Reality oder im Webbrowser).

HIGHLIGHTS:

• Intuitive, sehr einfache Bedienung über Spracherkennung.
• Konsequente Umsetzung von Virtual Reality, Augmented Reality und künstlicher Intelligenz.
• Prototyp erfolgreich getestet.
• Unmittelbares, visuelles Erlebnis – in Kombination mit Kaufpreisen in der Wunschregion.
• Grosser Fortschritt gegenüber konventioneller Kundenberatung (für Kunden wenig transparent, kompliziert, oft in Papierform).
• Mit "Casa VR" wird der Prozess in der virtuellen Realität digital abgebildet.
• Im Hintergrund kann zudem ein 3D-Matching erfolgen, welches die Vermittlung von Objekten präziser macht.

Im Rahmen des Programms «My Smart Station Zürich HB» hat SBB Immobilien eine neue Augmented Reality (AR) App entwickelt. Die AR-Funktionalitäten sollen später in die bekannte SBB Mobile App integriert werden. SBB AR zeigt dem Kunden relevante Informationen für die Verkehrsanbindung und Orientierung, und zwar exakt an dem Ort im HB Zürich, wo sie benötigt werden. Die Anbindung von Live-Daten ermöglicht die Echtzeit-Information und verbessert die Orientierung in und um den Bahnhof: Der Kunde hält sein Smartphone in eine bestimmte Richtung und erhält umgehend passende Informationen direkt auf sein Display gespielt: Informationen zu den Shops im Bahnhof, Echtzeit-Informationen zum Nahverkehr, zu den  Bahnhofausgängen etc. Die AR-Funktion beinhaltet zudem einen Avatar, der den Kunden begleitet. Die Software nutzt die allerneusten Technologien (Echtzeitdaten, Lokalisierung des entsprechenden Smartphones im Bahnhof, u. a. mit Hilfe neuster Technologie von Google, mit fortschrittlicher AR-Programmierung) etc.

HIGHLIGHTS:

• Optimale Kundeninformation an einem Ort mit sehr hohem Pendleraufkommen – in Kombination mit verschiedenen Fun-Faktoren (Avatar als Begleiter).
• IT-Lösung hochkomplexer Aufgaben, zum Beispiel exakte Lokalisierung mit unterschiedlichen Verfahren (GPS funktioniert nur begrenzt innerhalb von Gebäuden).
• Mächtiges Tool mit grossem Potenzial für Weiterentwicklung (weitere relevante Informationen einspielen zu Dienstleistungsangeboten, Werbung und Events).
• Grundsätzlich übertragbar für andere Arten von Gebäuden und Anlagen.
• Die AR-Technologien sind vorhanden, Markteinführung Ende März 2019 geplant.

Das neue Siemens Headquarter wurde auf der Basis von BIM geplant und ist seit dem Sommer 2018 im Betrieb. Der Digital Twin basierend auf BIM-Daten wird in den nächsten Monaten weiter digitalisiert, um im Betrieb weiteren Nutzen von innovativen Digitalisierungslösungen in den Bereichen Energie- & Anlageneffizienz, Raum- & Nutzereffizienz und individuellem Komfort & Sicherheit zu verwirklichen. Grundlage dafür ist zunächst ein Digital «Performance» Twin. Hier werden Räume genau definiert, verschiedene Sensoren angeschlossen und dynamische Daten von den Gebäude-Nutzern gesammelt. Dies ermöglicht u. a. die optimierte Nutzung von Büros und Meetingräumen. Danach werden die Sensoren und Nutzerdaten für andere Themen wie Energieoptimierung, präventive Wartung und das Suchen von Kollegen und Meetingräumen genutzt.

HIGHLIGHTS:

• Konsequente und durchgängige Digitalisierung von der Planung bis zur Nutzung, inklusive Steuerung, Sensoren, Apps für Nutzer («User Centric» Betrieb – Comfy.)
• Diagnosen und Anpassungen von «set points» und Parametern über Fernwartung.
• Weniger ungeplante Anlagenausfälle dank prädiktiver vorbeugender Wartung durch FDD (Fault Detection & Diagnostics); verkürzt Reaktionszeiten um 80 Prozent und steigert die Betriebsqualität.
• Senkung von Betriebs- und Energiekosten.
• Smart Apps: Die Apps lernen laufend aus dem Benutzerverhalten, und Präferenzen steuern den Raumkomfort und erstellen automatisch Auswertungen.
• Berücksichtigt individuelle Präferenzen für Innenraumklima, Licht, Temperatur, Belüftung und Beschattung, Daten gesteuerte Anwendungen für den individuellen Komfort und die Optimierung von Büroräumen.
• Einsatz der neuesten Produkte für Lüftungs- und Heizungssteuerung, Videoüberwachung und Brandschutz sowie der integrierten Gebäudemanagementplattform Desigo CC, Verwendung von Daten zur Verbesserung der Systemleistung.

Das neu entwickelte Mietpreismodell ermöglicht die exakte und marktgerechte Schätzung von Mieten; neu ist vor allem der Einbezug der individuellen Charakteristika einer Wohnung. Vermieter haben damit ein innovatives Tool zur Hand, um proaktiv auf die anspruchsvoller werdende Vermarktungssituation zu reagieren, Leerstände zu vermeiden und der drohenden Renditekompression entgegenzuwirken. Herzstück und gleichzeitig Innovation des Mechanismus ist der Einsatz eines Machine Learning basierten Preismodells mit hunderten wohnungsspezifischen Datenpunkten, die bisher nicht quantifizierbar waren. Dazu gehören beispielsweise Lichtverhältnisse, Ausblick, Lärmeinflüsse oder Geometrien der Grundrisse. In Kombination mit einer Vielzahl von tagesaktuellen Markt-, Standort- und Liegenschaftsdaten lässt sich die Marktmiete präzis evaluieren.

HIGHLIGHTS:

• Wesentlich breitere Basis als bisherige Schätzverfahren, die sich vor allem auf den Standort und auf Daten des Immobilienmarktes abstützen
• Kombination von vollständigen Objektdaten in 3D und Geomodell Schweiz in 3D
• Rückschlüsse zur Zahlungsbereitschaft für bestimmte Merkmale, etwa Aussicht oder Grundrissqualität etc.
• Proof of Concept erfolgreich abgeschlossen und Implementierung gestartet.

Welches Grundstück verfügt über Flächenpotenzial und liegt zugleich in einem kommunalen Entwicklungsgebiet? Welches sind die Liegenschaften mit dem grössten Upgradepotenzial? Das Analysetool Wincasa UP ermittelt anhand von anpassbaren Objektparametern, wie z. B. Gebäudezustand, Energieeffizienz oder Ausnützung, Potenziale hinsichtlich technischer Gebäudeoptimierung und vergleicht diese mit möglichen Markt- und Lagepotenzialen.

Das Tool nutzt die umfangreiche interne Datengrundlage von Wincasa auf Objektebene und führt diese auf Portfolioebene mit öffentlich verfügbaren Daten aus den Bereichen Raum und Umwelt, Bau- und Wohnungswesen sowie Mobilität und Verkehr zusammen.

Die Ergebnisse werden über interaktive Dashboards visualisiert und ermöglichen mobil und plattformübergreifend einen Überblick über Potenziale im Portfolio. Mit smarten und individuellen Auswertungsmöglichkeiten kann mit Wincasa UP die Informationsgrundlage des Portfoliomanagements gerade bei strategischen Investitionsentscheidungen signifikant verbessert werden.

HIGHLIGHTS:

• Digitales Portfolioanalysetool zur Identifizierung von Optimierungspotenzialen (z. B. Ausnützung, Nachhaltigkeit, Lage und Raumplanung)
• Verschmelzung des individuellen Know-hows des Asset Managers mit interaktiven digitalen Auswertungen.
• Individuelle Gewichtung durch anpassbare Parameter.
• Berücksichtigung von Schweizer Richtlinien und Normen.
• Erfolgreiche Einführung bei führenden institutionellen Immobilieninvestoren.

Wüest Dimensions ist eine interaktive Webanwendung, die eine Vielzahl von Informationen bündelt: Immobilienstammdaten, Immobilienbewertungen mit allen relevanten Methoden, Standort- und Marktinformationen, Vergleich mit Marktmieten und Transaktionspreisen, Bauprojekte, Immobilieninserate etc. 2018 kam mit "Wüest Insights" ein neues, integrales und skalierbares Modul hinzu. Die Applikation ist für professionelle Immobilienmarktakteure konzipiert und kann weltweit für kleine und grosse Portfolios eingesetzt werden.

Das Business-Intelligence-Modul erweitert die Möglichkeiten im digitalen Risiko- und Portfoliomanagement massgeblich. Kunden können damit einerseits ihre Portfoliodaten – sowohl Hypothekar- als auch Anlageportfolios – einfach und intuitiv analysieren. Andererseits werden die Portfoliodaten mit umfangreichen Markt- und Benchmarkdaten vereint. Dadurch können die Portfolios sowohl nach beliebigen Kennzahlen ausgewertet, unter Berücksichtigung des Marktumfeldes analysiert und sogar automatisierte Optimierungsvorschläge generiert werden.

HIGHLIGHTS:

• Es werden keine unterschiedlichen Applikationen mehr benötigt; die Auswertungen sind durchgängig digital (Einmalerfassung und Prozessdurchgängigkeit auf allen Ebenen).
• Alle Karten und Darstellungen sind interaktiv: Wahlweise lassen sich bestimmte Objekte oder Regionen eines Portfolios auswählen und direkt mit den dazu passenden Benchmarks und Vergleichsdaten in Beziehung setzen.
• Das Interface ist übersichtlich und intuitiv zu bedienen.
• Einzelne Immobilien oder ganze Portfolios können in nur einer Anwendung analysiert und verwaltet werden.
• Applikation für die Risikoanalyse und Portfoliooptimierung – mit optimaler und fundiert abgestützter Datengrundlage.
• Innerhalb weniger Monate hatte "Wüest Insights" bereits über 100 Milliarden Franken Assets under Management.